Porady budowlane

Prowadzę działalność gospodarczą. Mam dochody dość wysokie, choć nie zawsze regularne. Czy mogę zaciągnąć kredyt? W jaki sposób bank oceni moje dochody?

Osoby prowadzące działalność gospodarczą i składa­jące roczne zeznania podatkowe dołączają do wniosku kre­dytowego swoje deklaracje podatkowe z ostatnich trzech lat. W wypadku pewnej nieregularności dochodów bank, w zależności od konkretnej sytuacji, może przyjąć za pod­stawę określania zdolności kredytowej średni poziom do­chodów lub też dochody uzyskiwane w tym okresie, w któ­rym były niższe.

W innej sytuacji są natomiast te osoby, które rozlicza­ją się z podatku na zasadzie tzw. ryczałtu, czyli podatku od wszystkich przychodów. Ponieważ ich dochód nie jest określony w deklaracji podatkowej, bank wymaga złoże­nia oświadczenia o osiąganym dochodzie, zaświadczeń z Urzędu Skarbowego o niezaleganiu ze zobowiązaniami podatkowymi i o wysokości przychodów oraz kopii de­klaracji podatkowych. W takim wypadku bank ocenia również dochody z okresu sprzed wprowadzenia ryczał­tu (lata 1992-93), a także indywidualnie sytuację każde­go klienta, związaną z jego zawodem i możliwościami uzyskiwania dochodów w przyszłości.

z Urzędu Skarbowego o niezaleganiu ze zobowiązaniami podatkowymi i o wysokości przychodów oraz kopii de­klaracji podatkowych. W takim wypadku bank ocenia również dochody z okresu sprzed wprowadzenia ryczał­tu (lata 1992-93), a także indywidualnie sytuację każde­go klienta, związaną z jego zawodem i możliwościami uzyskiwania dochodów w przyszłości.

Zastanawiam się, gdzie zaciągnąć kredyt: w PAM-Banku czy BISE. Który, Państwa zdaniem, jest bardziej korzyst­ny i dlaczego?

O tym, czy bardziej opłaca się zaciągnąć kredyt „do­larowy” (denominowany w dolarach) czy złotowy, de­cyduje kurs dolara w stosunku do złotego. Jeśli ten­dencja aprecjacji złotego w odniesieniu do dolara, którą obserwujemy w ostatnim roku, utrzyma się, wówczas kredyty rozliczane w dolarach będą bardziej atrakcyj­ne. Jednak w wypadku kredytów udzielanych na kil­kanaście lat zaleca się większą ostrożność – zwłaszcza tym kredytobiorcom, których dochody nie są uzależnio­ne od kursów obcych walut. Kredyt „dolarowy” ozna­cza bowiem, że całe ryzyko kursowe ponosi kredytobior­ca. W razie nagłego kryzysu ekonomicznego i skokowej dewaluacji złotówki realne obciążenia wynikające z mie­sięcznych rat spłaty mogą gwałtownie wzrosnąć. Kre­dyty z Funduszu wiążą spłaty z poziomem wzrostu śred­niej płacy w sześciu podstawowych działach gospodarki. Zabezpiecza to kredytobiorcę przed szokowym wzro­stem płaconych rat.

Nie rozumiem, jak możecie pisać, że przy obecnych oprocentowaniach można spłacić kredyt. Przecież od 20 tys. zł kredytu po roku będę winien około 6 tys. odsetek, nie mó­wiąc o samym długu! A spłacam tylko około 25% swoich do­chodów miesięcznie, czyli około 2,4 tys. zł rocznie! W ten sposób nigdy nie spłacę tego kredytu.

Mechanizm spłaty kredytu wyjaśnialiśmy szerzej w „Muratorze” 9/95. W warunkach wysokiej inflacji re­alna wartość pożyczonych pieniędzy szybko spada. Jeśli inflacja w ciągu roku wyniosła 25%, to kwota 10 tys. zł sprzed roku odpowiada kwocie 12,5 tys. zł dziś. A więc ktoś, kto pożyczył 10 i po roku jest dłużny 12,5 – w real­nym wymiarze dłużny jest tyle samo!

System spłaty kredytów z Funduszu zapewnia spadek realnej wartości zadłużenia, choć nominalnie będzie ono w pierwszym okresie spłaty rosnąć. W podanym przez Pana przykładzie: realna wartość długu po roku – przy inflacji 20% – wyniesie około 24 tys. zł, ale spłaci Pan około 2,5 tys. odsetek (spłaty miesięczne wzrastają co kwartał: od poziomu 200 zł do ok. 230 zł w czwartym kwartale), a więc stan zadłużenia wyniesie około 22,5 tys. zł. Będzie 05 więc o 1,5 tys. (czyli ok. 6%) niższy od realnej wartości początkowego zadłużenia. Inaczej mówiąc: realnie zadłużenie spadnie po roku o około 6%.

Kupiliśmy w zeszłym roku małą (400 m²) działkę z zamiarem budowy bliźniaka do spółki z przyjaciółmi. Czy  budowę? Koszt zakupu wyniósł ok. 20 dolarów za m², dział­ka ma dostęp do wszystkich sieci miejskich. Planujemy bu­dowę domu o powierzchni około 140 m² i dużego garażu. Oboje z mężem zarabiamy razem ponad 3 000 zł miesięcz­nie. Jakiej wysokości kredyt moglibyśmy uzyskać?

Jednym z podstawowych warunków udzielenia kre­dytu jest tzw. udział własny kredytobiorcy, zainwesto­wany w budowę przed wypłaceniem pierwszej transzy kredytu. W ramach programu Funduszu Hipotecznego minimalny poziom tego wkładu wynosi 25% łącznych kosztów inwestycji, na które składają się koszty zakupu działki, wykonania uzbrojenia i dokumentacji projekto­wej oraz wreszcie samej budowy.

Jeśli wstępnie założymy, że koszt budowy razem z przy­łączami wyniesie ok. 900 zł/m², to dla domu o powierz­chni 140 m² same koszty budowy wyniosą ok. 126 000 zł. Dokumentacja (nie tylko sam projekt) to ok. 5% tej su­my, czyli 6 000 zł. Działka kosztowała 19 600 zł (400 m² x 20 x 2,45 zł/m²). Po dodaniu rezerwy na koszty dodat­kowe uzyskamy łączny koszt inwestycji, który wyniesie około 150 000 zł. Ponieważ cena działki stanowi zaledwie 13% łącznych kosztów (19 600 : 150 000), nie stanowi ona wystarczającego zabezpieczenia. Aby osiągnąć wyma­ganą wysokość wkładu własnego, trzeba zwykle nie tyl­ko kupić działkę, ale także zapłacić za dokumentację i wy­konać część robót stanu surowego. Gdyby udało się obniżyć koszty budowy, wówczas udział ceny zakupu działki w łącznych kosztach inwestycji byłby większy.

Należy jednak podkreślić, że bank uzależnia wysokość kredytu nie tylko od wartości inwestycji, ale przede wszyst­kim od możliwości spłacenia go przez kredytobiorcę, wy­nikającej z osiąganych i udokumentowanych dochodów. W przedstawionej sytuacji, aby uzyskać kredyt w maksy­malnej wysokości 112 500 zł (75% łącznych kosztów) – mu­sieliby Państwo osiągać dochody brutto na poziomie ok. 4 500 zł miesięcznie. Przy zarobkach rzędu 3 000 zł moż­na uzyskać kredyt w wysokości 80 000 zł.

Czy można otrzymać kredyt na adaptację poddasza w budynku komunalnym?

Kredytem budowlanym z Funduszu Hipotecznego można finansować roboty związane z adaptacją podda­sza na cele mieszkalne, jeśli efektem końcowym ma być mieszkanie o statusie własnościowym, a nie komunal­nym. Jednak podstawowym pytaniem jest: na jakich za­sadach będzie oparte udzielenie prawa do prowadzenia ro­bót, a następnie użytkowania. Obecnie z reguły mamy do czynienia z notarialną sprzedażą poddasza przeznaczo­nego do adaptacji przed rozpoczęciem budowy. Pozwa­la to na założenie odrębnej księgi wieczystej dla tego lo­kalu i zabezpieczenie kredytu budowlanego, a następnie hipotecznego poprzez dokonanie wpisu hipoteki do księ­gi wieczystej.

Oczywiście, kredytobiorca będzie musiał spełnić tak­że pozostałe warunki: przede wszystkim uzyskać pozwo­lenie na budowę, zainwestować wkład własny i wykazać zdolność spłaty kredytu.

Mamy mieszkanie spółdzielcze własnościowe, całkowi­cie spłacone przed paru laty. Kiedy kupimy działkę i zapła­cimy za projekt, właściwie nie będziemy już mieli gotów­ki. Chcielibyśmy wybudować dom o powierzchni około 120 m² z kredytu zaciągniętego na okres budowy, który spłacimy w znacznej części po przeprowadzce i sprzedaży mieszkania. Czy nasze mieszkanie może być traktowane jako udział własny?

Niestety, nie. Wynika to przede wszystkim z dwóch przyczyn: niedoskonałości zabezpieczenia, jakie stanowi zamieszkany lokal spółdzielczy (przypuszczam, że nie mają Państwo księgi wieczystej dla tego lokalu), a także wymogu zainwestowania własnych środków w wysoko­ści co najmniej 25% łącznych kosztów inwestycji przed uruchomieniem kredytu.

Jeśli jednak zdołają Państwo zebrać wystarczające fun­dusze na wymagany wkład własny, możliwe będzie udzie­lenie kredytu na okres budowy przy założeniu, że zosta­nie on w całości lub w większej części spłacony po sprzedaży mieszkania.

Jeśli mieszkanie przedstawia dużą wartość, a nie ma­ją Państwo innych środków na wkład własny, trzeba rozważyć możliwość sprzedaży mieszkania przed wystą­pieniem o kredyt i zamieszkania na czas budowy w wy­najętym mieszkaniu. Może to być to samo mieszkanie, które będą Państwo wynajmować przez jakiś czas od no­wego właściciela.

Zamierzam realizować budowę systemem gospodar­czym. Czy może to być przeszkodą w otrzymaniu kredytu?

Sprawa ta jest różnie traktowana przez różne banki. Np. Polsko-Amerykański Bank Hipoteczny wymaga za­trudnienia generalnego wykonawcy.

Należy liczyć się z tym, że bank, angażując znaczne środki w nową budowę, może nie chcieć odstąpić od wy­mogu podpisania umów z wykonawcą lub wykonawca­mi na stan surowy zamknięty. Dają one bankowi pewną gwarancję, że fundusze z kredytu wydatkowane na za­kup materiałów nie zostaną zmarnotrawione wskutek te­go, że np. po wykonaniu ścian nie zostanie do zimy wy­konany dach i wrażliwe na mróz pustaki szczelinowe rozsadzi zamarzająca woda.

W łatwiejszej sytuacji mogą być kredytobiorcy, którzy budowę stanu surowego realizują ze środków własnych i potrzebują funduszy na wykończenie lub instalacje. Ale i wówczas bank będzie prawdopodobnie wymagał cząst­kowych umów na poszczególne zakresy robót (np. insta­lacyjnych czy dekarskich).

Kilka lat temu rozpoczęliśmy budowę domu systemem go­spodarczym. W tej chwili stoi już stan surowy, prowizo­rycznie zabezpieczony. Obecnie chcielibyśmy otrzymać kredyt na dokończenie budowy. W banku kazano nam przy­nieść dziennik budowy, ale niestety nie ma w nim żadnych wpisów. Budowlaniec, który stawiał mury, podobno wyje­chał do pracy za granicę i nie można go znaleźć. Co może­my zrobić?

Sprawa ta dotyczy nie tylko możliwości zaciągnięcia kredytu. Pośród kilkuset tysięcy rozpoczętych domów jednorodzinnych w kraju wiele jest takich, w których wpisy do dziennika budowy są fikcją uzupełnianą po pa­ru latach. Z punktu widzenia prawa budowlanego i prak­tyki budowlanej Pański dom w tej chwili powinien być potraktowany tak, jak kilkunastoletni dom bez żadnej do­kumentacji, która mogłaby być podstawą do adaptacji czy przebudowy. Uprawniony specjalista powinien wy­dać orzeczenie techniczne o stanie głównych elementów struktury budynku i ewentualne zalecenia co do dalszej jego realizacji. Być może potrzebna będzie aktualizacja dokumentacji ze względu na nową normę cieplną. Było­by to korzystne dla Pana – koszt ogrzewania ocieplone­go budynku będzie znacznie niższy. O ewentualnej ko­nieczności wydania nowego pozwolenia na budowę zdecyduje wydział architektury miejscowego urzędu re­jonowego. A jeśli roboty budowlane zostaną wznowio­ne, bezwzględnie trzeba będzie zatrudnić uprawnionego kierownika budowy, który na bieżąco będzie prowadził dziennik budowy i pełnił nadzór techniczny na budo­wie. Spełnienie tych warunków powinno być wystarcza­jące także i dla banku.

Chciałbym skorzystać z ulgi budowlanej z tytułu budo­wy mieszkań na wynajem i planując budowę domu jedno­rodzinnego, zamierzam część domu zaprojektować jako niezależne mieszkanie, na razie na wynajem, a w przyszło­ści dla córki. Czy mogę otrzymać kredyt na budowę takie­go domu i na jakich zasadach?

Ulga, o której mowa, przysługuje w wypadku budowy domu wielorodzinnego z mieszkaniami na wynajem. Zgodnie z prawem budowlanym dom taki nie może mieć mniej niż 5 mieszkań.

Obecnie nie jest możliwe uzyskanie kredytu budowla­nego z Funduszu Hipotecznego na budowę domu z miesz­kaniami na wynajem. Wynika to z tego, że Fundusz czę­ściowo powstał ze środków publicznych i jego działalność ma na celu wspieranie gospodarstw domowych, a nie przedsięwzięć obliczonych na wieloletnie dochody.

Nie jest natomiast wykluczone, że może Pan otrzymać z Funduszu kredyt budowlany na budowę domu jedno­rodzinnego, w którym znajdują się dwa mieszkania. Łącz­na powierzchnia użytkowa takiego domu nie powinna wprawdzie przekraczać 180 m², ale w wypadku domów trójpokoleniowych Bud-Bank ma podstawę do podwyż­szenia tego limitu.

Losowe artykuly:

Kłopoty związane z eksploatacją niskotemperaturowych kotłów mają zarówno inwestorzy obiektów nowo budowanych, jaki modernizowanych. Licznie napływające do redakcji listy świadczą, że nie są to odosobnione przypadki. Pierwszy sezon grzewczy Przyjęliśmy zaproszenie jednego z naszych czytelników, aby obejrzeć i opisać jego instalację grzewczą. Mo­że ten przykład pomoże przyszłym użytkownikom w podjęciu…